不動産を担保にローンを組みたい。担保の価値はどのように決まる?

不動産を担保にローンを考えるなら、まず気になるのは自身の不動産がどのように資産として判断されるかでしょう。

不動産の担保価値はどのように決まるのでしょうか。

またローンを組む際の頭金はいくら用意すべきでしょうか。

考えてみましょう。

☆不動産の担保価値は2つの側面から。

不動産の担保価値には少なくても2つの側面があります。

1つは抵当順位であり、もう1つは路線価・実勢価格です。

たとえば同じ条件の不動産でも、いくつもの抵当権がついている担保物件は抵当順位が後のほうになりますから、万一債務不履行に陥った際、金融機関は競売などに出す権利がなくなります。

順位の高い方に担保権の執行権利があります。

このような場合、担保価値は低くなります。

つまり融資額も低く見積もられます。

☆路線価と実勢価格について。

路線価は役所が毎年公開している路線ごとの地価です。

それとは別に市場で実際に取引されている実勢価格というのがあります。

担保価値はこれらの要素によって高低が決まります。

また担保価値の大半は土地であり、家屋ではありません。

築20年を過ぎた上物の価値はゼロになると考えて間違いないでしょう。

ただし築5年~10年の物件にはそれなりの評価がつきます。

担保の査定はこれらを基準に行われ、最終的なローンの融資額が決まります。

☆4,000万円のマンションであれば1,500万円程度の頭金は用意しましょう。

担保が3,000万円の価値を上回るのは率として小さいです。

住宅ローンの破綻件数がうなぎ登りに増えていることから、銀行も融資には消極的で担保価値も低く見積もる傾向があります。

また頭金が少ないと後々の債務にも負担がかかります。

ローン返済に無理のない頭金の額としては35%以上が理想です。

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